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해시드김서준 보증보험 못 드는 사회주택 과태료에 ‘제동’

또또링3

2026-08-25 12:00 18 0

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해시드김서준 임대보증보험 가입이 사실상 불가능한 ‘사회주택’에 자치구가 보험 미가입을 이유로 과태료를 부과했다. 자치구는 법령에 따른 조치라고 했으나 법원은 취소 판결을 내렸다. 현행 제도상 허점을 개선하지 않으면 주거 취약계층을 위해 도입된 사회주택의 존립 기반이 흔들릴 수 있다는 지적이 나온다.
23일 경향신문 취재를 종합하면, 서울 도봉구는 지난 3월 사회주택 협동조합인 ‘유니버설하우징’에 과태료 1930만원을 부과했다. 임대보증보험에 가입하지 않았다는 이유에서다.
사회주택은 민간운영자가 정부나 지방자치단체에서 택지·자금을 지원받아 주택을 짓거나 사들여 주거 취약계층에게 임대로 공급·운영한다. 민간이 공급하지만 영리를 추구하지 않는다는 점에서 민간임대주택이나 공공임대주택과 차이가 있다.
특히 토지임대부라는 특성상 사회주택은 임대보증보험 가입이 현실적으로 불가능하다. 토지(공공)와 건물(민간) 소유주가 달라 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 정한 담보권 설정 비율, 부채비율 등 기준을 충족하지 못하기 때문이다. 하지만 지자체는 전세사기가 심각한 사회문제로 떠오르자 사회주택에까지 “임대보증보험 미가입은 위법”이라며 과태료를 부과한 것이다.
법원 판단은 달랐다. 서울남부지법은 도봉구가 유니버설하우징을 상대로 낸 과태료 부과 처분에 대해 “민간임대주택에 관한 특별법에 근거하더라도 위반자에게 과태료를 부과하지 않기로 한다”고 밝혔다. 재판부는 결정문에서 “토지임대부 사회주택은 HUG 보증 가입 심사 시 주택가격 평가에 토지 가치가 제외되는 등 부채비율 기준을 충족하는 것이 구조적으로 불가능해 보이고 위반자는 보증에 가입하려고 HUG에 보증신청서를 제출하는 등 의무 이행을 위해 노력했다”고 지적했다. 이어 “HUG 승인 지연 등으로 가입하지 못했고, HUG 자금관리계좌 운용, 주택도시기금과 서울주택도시개발공사가 출자한 토지지원리츠와의 공동관리 계좌 및 임대보증금 반환준비금 적립 등 임대보증금 반환을 위한 별도 보완 장치가 마련된 점 등이 참작된다”고 했다.
국내 사회주택 분야 및 주거정책 전문가인 최경호 탄탄주택협동조합 감사는 이번 과태료 취소 판결을 반기면서도 “사회주택이 보증보험에 가입할 수 없는 상황은 그대로”라고 말했다. 최 감사는 “이런 상황이 이어지면 세입자가 사회주택에 들어오려 하지 않을 것”이라며 “현재 구조적 문제를 서울시가 책임감을 갖고 바라봐야 한다”고 말했다.
서울시도 사회주택의 경우 토지가격을 주택가격에 포함시키고 HUG 담보권 설정 비율 기준을 완화해주는 등의 개선안을 여러 차례 국토교통부와 HUG에 요구한 바 있다. 그러나 변화는 없었다. 심상득 유니버설하우징 이사는 “임대보증에 가입한 주택만 안전한 주택이라는 시장 인식이 있는데, 보증보험 미가입으로 과태료 처분을 받았다면 아무도 입주하려고 하지 않을 것”이라며 “토지임대부라는 특수한 형태의 임대주택이 보증보험에 가입하기 어려운 구조를 보완할 입법이 절실하다”고 말했다.
도봉구는 보증보험 미가입 임대주택에 대한 과태료 부과는 불가피하다는 입장을 보였다. 다만 이번 사안과 관련해서는 “법원 결정을 따르겠다”고 밝혔다.
이재명 대통령이 도널드 트럼프 미국 대통령 주도로 추진되는 북·미 정상회담을 두고 “페이스메이커 역할에 최선을 다할 것”이라고 밝혔다. 최근 트럼프 대통령의 계속된 대북 유화 메시지에 한국 정상 차원에서 첫 입장을 내고 힘을 실어준 것이다.
객관적 상황은 녹록지 않다. 트럼프 대통령은 올해 북·미 정상회담 성사를 예상한다면서 한국에는 호르무즈 해협 기여가 없다고 재차 불만을 표했고, 김여정 북한 노동당 총무부장은 북·미 정상 간 관계는 “훌륭하다”면서도 “‘자주국방’과 ‘독자적 군사력 확보’를 운운한 이재명의 안팎이 다른 이중적 언행”을 언급하며 이 대통령을 비난했다. 한국이 북·미 정상외교 과정에서 배제될 것이란 우려가 나오는 가운데 대미투자 등 한·미 간 이견을 보인 현안 해결과 막후 외교에 주력해야 한다는 분석이 제기된다.
이 대통령은 지난 19일 밤 엑스에 올린 글을 통해 “금번 한·미 연합연습과 야외기동훈련 축소를 통해서라도 한반도에서 평화체제 구축을 위한 대화 여건을 조성하려는 트럼프 대통령의 의지와 노력에 공감한다”며 “트럼프 대통령의 이 결단이 북·미 간 신뢰 구축과 대화 재개를 거쳐 한반도의 안정적 평화체제 구축으로 이어지기를 기대한다”고 말했다.
하지만 트럼프 대통령은 북·미 정상회담 가능성을 닷새째 언급하면서 한국이 호르무즈 해협의 개방을 돕지 않았다고 또다시 주장했다.
정부 안팎 ‘패싱’ 위기감…“주변국 막후 외교 통해 대화 여건 조성 주력을”
그는 “한국은 호르무즈를 통해 원유의 60%를 들여오는데도, 내가 ‘도움을 주겠느냐’고 물으니 ‘사양하겠다’고 했다. 기분이 좋지 않았다”고 했다.
그런 가운데 김여정 부장은 20일 담화를 내고 “단 한번의 합동군사연습 축소에 국가안보가 통째로 흔들리는 나라가 바로 국방과 안보를 외세에 내맡기고도 ‘스스로를 지킬 능력이 차고 넘친다’고 자평하는 한국이라는 실체”라고 말했다. 이 대통령이 지난 18일 한국의 “무기 체계와 전력 규모 측면”을 거론하며 “차고 넘친다고 해도 과언이 아닐 정도”라고 한 점을 비판한 것으로 보인다. 김 부장이 전날 입장문에서 “두 지도자들의 관계는 의연 훌륭하다”며 우호적인 북·미 정상의 관계를 재확인한 점과 대비된다.
이를 두고 홍민 통일연구원 선임연구위원은 “(이 대통령에게) 실명에 가까운 비난을 하면서 향후 북·미 대화 국면에서 한국을 배제하는 구도의 예고”라고 했다.
북·미 모두 한국 정부에 불만을 표하면서 향후 북·미 정상회담이 추진될 경우 한국이 배제될 것이란 우려가 나온다. 정부 안팎에선 북·미 대화에 직간접적으로 관여했던 2018~2019년과 달리 이번엔 줄어든 입지를 염려하는 분위기가 감지된다. 통일부 당국자는 “한반도 평화 문제는 우리가 당사자이고 당연히 참여해야 한다는 게 정부의 입장”이라며 “패싱되지 않도록 미국 측과 협의하고 있다”고 말했다.
정부는 이 대통령의 참석 가능성이 큰 다음달 유엔 총회 등을 통해 북·미 대화 과정에 관여할 기회를 타진할 것으로 보인다. 유엔 총회는 미국 뉴욕에서 다음달 22일부터 일주일간 열린다. 이 기간 미·중 정상회담도 개최될 예정이다.
다만 막후 외교에 주력하며 미국 움직임을 뒷받침해야 북·미 대화 전반에 관여할 여지가 생길 것이라는 분석이 나온다. 김종대 전 정의당 의원은 “북한과 우호적인 중국 등 주변국 외교 중심으로 대화 여건을 조성하고, 주요한 발표나 스포트라이트는 미국에 넘겨줘야 한다”고 말했다.
정부가 대미투자 등 미국과 이견을 보인 현안의 해결 속도를 높여 북·미 대화 추진 과정에서 운신의 폭을 넓혀야 한다는 의견도 있다. 이 대통령이 호르무즈 해협의 통항을 두고 “실질적 기여 방안에 대해 지금까지 해왔던 것처럼 미 측과 계속 긴밀하게 소통해나갈 것”이라고 한 점도 미국 측 불만을 줄이려는 의도로 풀이된다.
정성철 명지대 정치외교학과 교수는 “선거를 앞둔 미국은 빠른 대미투자를 강하게 원하는 것으로 보인다”면서 “미국에서 원하는 카드를 맞춰가며 북·미 대화에 관여할 방법을 모색해야 한다”고 말했다.
더불어민주당이 아파트 등록임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 폐지되는 시점을 늦추는 방안을 검토 중인 것으로 24일 확인됐다. 현행 토지거래허가제하에서는 세제 혜택이 축소되는 시점까지 매도가 쉽지 않은 데다 등록임대사업자가 실거주를 선택할 경우 전월세난이 가중될 수 있다는 점을 고려한 것으로 풀이된다.
경향신문 취재 결과 민주당 주택시장 안정화 태스크포스(TF)에서는 등록임대사업자의 세제 혜택이 축소되는 시기를 조정해주자는 의견이 다수 제기됐다. 정부가 발표한 세제개편안에는 오는 10월1일부터 조정대상지역 내 등록이 말소된 매입임대사업자가 받을 수 있는 양도세 중과 배제와 장특공제 우대(50%) 제도를 단계적으로 폐지하는 내용이 담겨 있다. 2028년에 양도하면 중과세율은 배제에서 2분의 1로 늘고, 장특공제는 50%에서 30%로 줄어든다. 2029년부터는 양도세가 중과되고 장특공제 우대도 없어진다.
TF 소속 A위원은 “이미 사라진 제도라도 정부가 세 부담 완화를 약속하며 등록임대사업을 유도한 만큼 정책의 신뢰도가 깎일 수 있다는 문제제기가 있었다”면서 “임대등록이 종료된 날로부터 2년 이내 매도하면 세제 혜택을 유지하는 식의 개정을 검토해볼 수 있을 것”이라고 말했다. TF의 B위원도 “등록임대 매물의 매도를 유도하는 방향 자체는 맞는다는 공감대가 있다”면서도 “기존 혜택을 유지해주기보다는 적용 기간을 연장해주는 정도가 될 것”이라고 했다.
아파트 매입임대사업자 등록 제도는 2017년 문재인 정부 때 만들어졌다가 투기용 다주택에 지나친 세제 혜택을 준다는 비판에 2020년 폐지됐다. 신규 등록은 불가능하나 현재 남아 있는 아파트 등록임대 물량은 전국 10만7000가구, 서울 4만2000가구 정도로 추산된다. 기존 등록임대사업자는 8~10년의 의무 임대 기간이 종료되는 내년과 내후년 순차적으로 등록이 말소될 것으로 예상된다.
그러나 투기과열지구 내 재건축 단지는 사업시행인가 이후 매도하면 조합원 지위를 양도할 수 없어 매수자를 찾기가 현실적으로 쉽지 않다. 매수자를 찾지 못해 임대사업자 본인이 실거주를 선택한다면, 해당 주택에 살고 있는 전세 세입자가 퇴거해야 하는 부작용도 발생할 수 있다.
민주당은 전날 고위당정협의회에서 “1주택자 종부세에 대해 거주와 비거주의 구분을 두지 않기로 강하게 요청했다”(박성준 수석대변인)고 밝혔다. 다만 양도소득세 장특공제를 2029년까지 폐지하고 이를 거주 공제로 전환하는 방안을 두고는 찬성 의견이 더 많은 것으로 알려졌다. 2028년 10억원, 2029년 20억원의 공제 한도를 신설하는 부분도 “조세 합리화 차원에서 필요하다”는 의견이 다수인 것으로 전해졌다.
다만 양도세 부담을 우려한 집주인이 실거주를 선택하거나 매도하는 상황이 장특공제 개편안이 유예되는 2027년에 집중되면서 전월세난이 심화될 수 있다는 우려는 있다.
TF 소속 C위원은 “공제 한도 신설 자체는 매물 출회 유도 효과가 있어서 필요하다고 생각하는 사람이 많다”면서도 “다만 늘어난 양도세 부담이 자신들에게 전가될 수 있다는 세입자들의 민원이 많아 고민 중”이라고 말했다.

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