오산개인회생 ‘85주 내리 상승’ 문재인 정부 역대 최장 기록 전망 서울 아파트, 집 있어도 없어도 불안···누적 상승률 17% > 홍보게시판

오산개인회생 ‘85주 내리 상승’ 문재인 정부 역대 최장 기록 전망 서울 아파트, 집 있어도 없어도 불안···누적 상승률 17…

또또링3

2026-09-26 18:10 1 0

본문

오산개인회생 서울 아파트값 상승세가 과거 급등기의 기록을 훌쩍 뛰어넘고 있다. 지난해 2월 시작된 상승세가 이어지면서 오는 24일 문재인 정부 시절의 역대 최장 상승 기간인 85주에 이른다. 앞선 84주간 누적 상승률이 17.4%로 과거 상승기의 두 배를 넘어섰다.
줄곧 오름세를 탄 1년 8개월 부동산 대책은 ‘갈팡질팡’으로 요약된다. 강남도 오르고 강북도 오르는 사이 전셋값과 월세까지 함께 뛰었다. 집이 없는 사람이든 있는 사람이든 불안감만 커진 기간이었다.
이재명 정부 들어 세차례 공급대책을 내놓고 있지만 올해 착공 물량은 목표치의 30%에 불과했다. 세제·토지거래허가구역 등 규제책도 잇따라 수정되면서 공급 부족과 정책 혼선이 주거 불안을 동시에 키우고 있다는 지적이 나온다.
서울 아파트의 누적 상승률이 한국부동산원의 주간 매매가격지수 기준으로 2025년 2월1주부터 올해 9월2주까지 17.4%를 기록한 것으로 22일 나타났다. 1년8개월간 17% 넘게 오른 셈이다.
이로써 오는 24일 발표되는 9월 셋째주 주간 아파트가격 동향에서도 상승하면 85주 연속 상승한 기록이 된다. 문재인 정부 시절 2020년 6월 둘째주부터 2022년 1월 첫째주까지 85주 연속 상승한 역대 최장 기록 경신을 눈앞에 둔 셈이다.
누적 상승률은 이미 과거 상승기의 2배를 넘었다. 2020~2022년 당시 누적 상승률은 7.7% 수준이었다.
이 기간 강남과 강북할 것 없이 모두 급등했다. 강남구(14.4%), 서초구(16.4%), 송파구(27.3%) 등 강남3구를 비롯해 성동구(28.0%), 마포구(23.6%), 광진구 (21.0%) 등 이른바 ‘한강벨트’도 급등했다. 상대적으로 가격대가 낮았던 성북구(18.2%), 강서구(17.0%), 구로구(15.6%) 등도 크게 상승했다.
매매가만 오른 게 아니다. 지난 2월 이후 매매가격뿐만 아니라 전세값은 11.8%, 월세(월간 지수 기준)도 11.61% 올랐다. ‘트리플 강세’라는 말도 나왔다.
집값을 끌어올리는 가장 큰 원인으론 서울의 아파트 공급 부족 현상이 꼽힌다. 실제로 물량이 부족한 것도 사실이지만 불안 심리를 더 자극한 면도 컸다.
이재명 정부 들어 공급 대책을 세차례 내놨지만 여전히 속도가 더디다.
지난해 9·7대책에 이어 올해 1·29, 8·13 등 대책에서 제시한 2030년까지 착공 물량은 150만가구가 넘는다. 그러나 9·7대책만 봐도 수도권에서 한 해 27만가구를 착공해야 목표를 달성할 수 있지만, 지난 7월 기준 올해 누적 수도권 착공량은 7만8000가구다. 목표치의 약 30%에 불과하다. 공사비 급등과 금리 급등, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 등으로 빠르게 속도가 나지 않는 상황이다
특히 주요 택지인 용산국제업무지구, 태릉CC, 과천경마장 등은 관련 지방자치단체, 기관 협의가 지연되고 주민 반발도 크다. 용산공원 일부를 활용하는 방안이 뒤늦게 제시됐지만 서울시가 거세게 반대하고 있고, 국토교통부 장관 교체 등과 맞물려 진척이 없다.
그 와중에 정부의 부동산 관련 대책이 ‘땜질식 처방’으로 이어지고 계속 바뀌면서 혼란을 주고 있다는 점도 문제로 지적된다.
서울 전역과 경기 15개 지역을 대상으로 지정한 토지거래허가구역의 실거주 의무는 지난 5월과 지난 17일 연이어 유예, 완화하는 방향으로 바뀌었다. 전월세 불안이 커지자 나온 뒤늦게 유예 카드를 꺼낸 것이다.
지난 8월 초 세제개편안엔 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 기존 12억원에서 9억원을 낮춰 세금을 높이는 방안을 담았다가 최근 도로 12억원으로 상향했다. 비거주 예외 사유 인정 범위도 여전히 뚜렷하지 않은 상태다.
부동산 정책 방향성이 흔들리는 사이 불안감은 커지고 있다.
서울 은평구에 사는 무주택자 김모씨(39)는 “처음엔 대출 규제 때문에 자금을 조달하기 어렵고, 대출 규제가 비교적 약한 12억원 안팎으로 가격이 오르는 걸 보면서 집을 사지 못할까 두려웠다”며 “중간에 이런저런 대책이 자꾸 바뀌는 걸 보면서 지금은 오히려 결국 대출 규제마저 풀어 집값이 더 폭등할까 걱정이 된다”고 말했다.
서울 양천구 전세로 거주하는 이모씨(44)도 “지금은 전세 계약을 유지 중이지만 몇년 뒤 전세 매물이 씨가 마르고 월세마저 뛰면 지금 소득으로 감당할 수 있을지 너무 불안하다”고 말했다.
유주택자 사이에서도 볼멘 소리가 나온다. 이모씨(50)는 “세금으로 집값 잡지 않겠다는 약속까지 번복했지만 정작 집값을 잡지 못했다는 점에서 실망스럽다”며 “실거주 등 여러 의무가 생겨나면서 ‘갈아타기’를 할 수 없어졌다”고 말했다.
전문가들은 대출 등 금융 규제는 즉각적으로 효과가 나타나는 반면 주택 공급은 상당한 시차를 두고 이뤄질 수밖에 시간적 간극이 있는 만큼, 그 사이 일관된 메시지와 정책으로 신뢰를 줘야 시장의 혼란을 줄일 수 있다고 지적한다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “정부는 지금 부동산 시장을 대상으로 실험하듯 정책을 이만큼 하면 어떤 반응이 나올지 눈치를 보면서 상황에 따라 덜하고 더하고를 반복하는 모양새”라며 “국민이 정부를 신뢰하고 따라가려면 정부 정책의 일관성이 중요하다”고 말했다.
■이상윤씨 별세, 봉구·은정·래진씨 부친상, 임한혁 아시아투데이 AD마케팅국 부국장 장인상=23일 부천장례식장. 발인 25일 (032)651-0444
■안성섭씨 별세, 재민 신안운수 대표·형진·희정·혜경씨 부친상, 송창훈 이지경제 광고국장 장인상=22일 남양주 원병원. 발인 25일 (031)590-3400
아파트도, 공장도, 오피스텔도 아닌 ‘지식산업센터’. 이곳의 공실 문제가 심각해진 지 오래다. 정부는 이 문제를 해결하기 위해 이를 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있게 규제를 풀면서 두가지 방안을 제시했다. 하나는 민간이 직접 전환할 수도 있고, 다른 하나는 한국토지주택공사(LH)가 수도권에서 비어 있는 지식산업센터를 매입해 청년·신혼부부 공공임대주택으로 공급하는 방안이다. 공실로 마음고생한 지식산업센터 소유자라면 솔깃할 소식이다. 실제로 민간이 직접 전환하려면 어떤 조건과 비용이 드는지 산업통상자원부·국토교통부와 건설사, 부동산 업계 전문가들에게 20일 들어봤다. 전문가들은 주차장 확보와 배관 문제 등을 생각하면 조심스럽게 접근해야 한다고 지적했다.
- 지식산업센터는 왜 생겼나.
“지식산업센터란 제조업·벤처기업 같은 생산시설과 편의점·병원 같은 근린생활시설(지원시설)이 한 건물에 함께 입주하는 복합용도 집합건축물을 말한다. 공업지역이 아닌 곳에도 공장을 지을 수 있게 정부가 규제를 풀면서 만들어진 건물 형태다. 원래 이름은 1989년 처음 등장한 ‘아파트형 공장’이었다. 공장은 본래 공업지역에만 지을 수 있는데, 1980년대 들어 도심 내 공장 부지가 부족해지자 정부가 공업지역이 아닌 땅에도 공장을 고층으로 지어 소규모 제조업체들을 몰아 넣은 것이다. 2000년대 들어 IT·정보통신업이 급성장하면서 이런 지식기반산업 업종도 입주가 허용됐고, 2010년 ‘지식산업센터’로 바뀌었다.”
- 전국적으로 공실 문제가 얼마나 심각한가.
“산업부가 지난 5월 전국 지식산업센터 1553개를 조사한 결과, 전국 평균 공실률은 16.6%, 미분양률은 9%였다. 문제는 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 153개 건물이다. 이곳들의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%로 훨씬 심각하다. 지역별로 보면 비수도권이 특히 심각하다. 전남 75.9%, 충남 61.2%, 광주 53.3%에 달한다. 수도권도 서울 40.7%, 경기 44.2%로 상황이 좋지 않은 건 마찬가지다.”
- 한때는 알짜 투자처라더니, 공실 늪에 빠진 원인은
“수요보다 공급이 너무 많았던 탓이다. 2020년 전후 부동산 상승기, 아파트 대출·세금 규제가 대폭 강화되자 지식산업센터가 규제를 피할 수 있는 ‘대체 투자처’로 떠올랐다. 특히 지식산업센터는 분양가의 최대 80~90%까지 대출이 가능했다. 1억원짜리 호실이라면 계약금 1000만원(10%)만 내고, 나머지 9000만원은 대출을 받은 것이다. 지방자치단체의 무분별한 인허가도 문제를 키웠다. 지식산업센터 인허가권은 각 시·군·구 지자체장에게 있는데, 세수 확보만 보고 권역 내 기존 공급량이나 공실률, 지역 기업 수요 같은 시장 상황을 제대로 따지지 않고 인허가를 내준 것이다.”
- 이제 주택으로 바꿀 수 있나.
“정확히는 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’인 오피스텔로 바꿀 수 있다. 국토계획법상 일반공업지역 내 지식산업센터는 그동안 오피스텔로 용도변경이 불가능했는데, 이번에 시행령을 개정해 길을 열어줬다. 일반공업지역만 규제를 푼 이유는 그 외 지역은 원래도 건물 요건만 갖추면 오피스텔 설치가 허용되는 지역이기 때문이다. 다만 기한은 정해져 있다. 2027년 말까지만 용도변경이 가능하다.”
- 준주택으로 바꾸려면 주차장 등 조건이 까다롭지 않나.
“지식산업센터는 ‘건물 전체 면적 대비 주차 대수’로 계산하지만, 오피스텔은 ‘세대당 최소 주차대수’가 기준이라 주차 공간이 더 필요하다. 정부는 30㎡ 미만 소형 오피스텔로 바꾸는 경우에 한해 추가 주차장 확보 규제를 면제하기로 했다. 소형이 아니라면 여전히 주차장을 추가로 확보해야 한다.”
- 호실 하나만 단독으로 개조하는 것도 가능한가?
“이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’ 동의를 받아야 한다. 산업부 담당자는 “제도적으로는 가능하지만 쉽진 않을 것”이라고 말했다. 이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’의 동의를 받아야 하는데, 기존 입주 기업들은 생산시설과 주거시설이 섞이며 생길 소음 민원을 우려해 반대할 수 있기 때문이다. 한 건설업계 관계자는 “미분양률이 50%를 넘는 건물이 아니라면 사실상 어려울 것”이라고 말했다.”
- 오피스텔로 바꾸려면 공사비는 얼마나 드나.
“건설업계 관계자들의 의견을 종합하면 평당 300만~500만원가량이 들 것으로 추정된다. 전용면적 30㎡(약 9평) 규모의 소형 호실 하나를 개조하는 데만 3000만~4500만 원이 필요한 셈이다. 바닥 난방과 상하수도 배관을 새로 깔고, 소방 스프링클러 위치를 바꾸고, 구조 변경에 따른 내부 가벽까지 세워야 해서 사실상 내부 전체를 다시 짓는 수준의 공사를 해야 한다. 가장 큰 난관은 오·배수 설비이다. 주방이나 화장실 급수는 기존 수도관을 연장하면 되지만, 주거용 공간은 특성상 배출되는 하수량이 기존 사무실보다 훨씬 많다. 그래서 건물 주배관 자체를 더 굵은 관으로 바꿔야 하고, 지하에 오수를 모으는 집수정(집수조)도 따로 설치해야 한다. 이런 이유로 개별 호실 단위의 오피스텔 전환은 사실상 불가능하고, 최소한 한 층 단위로는 개조해야 한다는 게 업계의 공통된 의견이다.”
- 개조 비용 대출이나 정부 지원은.
“정부는 호당 7000만 원을 연 3%대 금리로 빌릴 수 있도록 지원한다. 사업자를 대상으로는 ‘리모델링 후 예상 주택 감정가’의 60% 이내에서 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서준다.”
- 주거용 오피스텔로 바꾸면 다주택자가 되나.
“세법상 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다. 이미 다른 주택을 갖고 있다면 다주택자가 되니 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한 지식산업센터를 처음 취득할 당시 5년간 취득세·재산세를 최대 35%까지 감면받았을 텐데, 용도를 변경하면 이 감면분을 다시 내야 한다.”
- 수천만원짜리 공사비를 들일 가치가 있나.
“여러 부동산 업계 전문가은 개별 임대인 차원의 전환을 신중히 생각해야 한다는 의견이 많았다. 한 부동산 투자개발 전문기업 대표는 “기존 분양가에 공사비까지 더한 투자비를 회수하려면 주변 집값이 비싼 지역이어야 한다”며 “과천이나 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니라면 사업성이 나오기 어렵다”고 말했다.”
-현실적 대안은.
“전문가들은 결국 정부가 나서서 공실이 많은 지식산업센터를 직접 매입해 오피스텔로 개조하는 방식이 현실적인 대안이라고 입을 모았다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 바꾸는 게 맞는 방향”이라고 말했다. 김인만 김인만부동산연구소장 역시 “아이디어는 괜찮지만, 개인 입장에서는 투자 대비 효과가 크지 않을 것”이라고 내다봤다.”

댓글목록0

등록된 댓글이 없습니다.

댓글쓰기 댓글 포인트 안내

첨부파일 동영상

적용하기

* 지원 동영상 서비스 목록 보기

서비스명	URL 주소
유튜브	https://www.youtube.com
비메오	https://vimeo.com
네이버 TV	http://tv.naver.com
카카오 TV	https://tv.kakao.com
테드	https://www.ted.com
판도라	http://www.pandora.tv
데일리모션	https://www.dailymotion.com
슬라이더쉐어	https://www.slideshare.net
유쿠	http://www.youku.com
iQiyi	http://www.iqiyi.com

비밀글 사용

자동등록방지

자동등록방지 숫자를 순서대로 입력하세요.